Una ley de fuerte impacto

La prohibición de cobrar a los inquilinos comisiones inmobiliarias, honorarios por intermediación, corretajes o administración y gastos de gestoría de informes, la fijación del 4,15% como monto máximo de comisión a requerir a los propietarios, y la obligación por parte de las inmobiliarias de exhibir estas disposiciones en sus oficinas y páginas web son los puntos esenciales de la Ley N° 5859, conocida como nueva ley de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires.  

La norma fue sancionada por la Legislatura de la Ciudad Autónoma en su sesión del 24 de agosto último, por 51 votos a favor, ninguno en contra y 2 abstenciones.

Según se informó, tiene como propósito avanzar con mejoras en las condiciones de acceso y permanencia al mercado de alquileres habitacionales, teniendo en cuenta que, de acuerdo con la Encuesta Anual de Hogares de la Ciudad, el 35,7% de los inmuebles destinados a viviendas están alquilados, lo que significa que en el ámbito local hay más de un millón de inquilinos, y que las sumas que estos deben pagar al firmar un contrato generan una barrera de acceso, en algunos casos, infranqueable.

Cabe señalar que muchos de los incisos de la nueva norma consisten en modificaciones a la Ley 2340 de la Ciudad, que regula las actividades de los corredores inmobiliarios.

Antecedentes
Puesto que a todo señor, todo honor, es preciso consignar que Adrián Camps (PSA) fue el primer legislador que presentó un proyecto en este sentido. Lo hizo, según refirió, frente al hecho de que en enero del año último “el Colegio de Corredores Inmobiliarios dispuso unilateralmente que las comisiones que pagaran los inquilinos por los contratos de locación, que hasta ese momento era de un mes, pasaran a ser hasta de dos meses”.

Fue así como Camps presentó “un proyecto de ley para ratificar lo establecido en la Ley 2340, por la cual solo se pudiera cobrar 4,15% de comisión en los contratos de alquiler”.

En términos y conceptos concomitantes presentaron sendos proyectos Claudio Palmeyro (Sindical Peronista) y María Magdalena Tiesso (FpV); estos y el de Camps comenzaron a tratarse en la Comisión de Legislación General de la Legislatura pero, dijo Camps, luego se abandonaron.

Como informamos oportunamente, a mediados de este año el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), junto con la Asociación Civil Inquilinos Agrupados y otras organizaciones, elaboró una iniciativa que fue hecha propia por María Rosa Muiños (Bloque Peronista) y otros legisladores y que propiciaba, principalmente, la eximición total a inquilinos del pago de comisiones inmobiliarias, la entrega gratuita de informes de dominio y la implementación de un sistema de sustitución de garantías.

A su vez, Javier Andrade (FpV) presentó un proyecto que ponía el acento en las funciones de los corredores inmobiliarios.

Por último, se presentó el proyecto elaborado sobre la propuesta del Ejecutivo local –acerca de la cual también informamos– y suscripto por las presidentas de la Comisión de Vivienda del Cuerpo y del bloque de la Coalición Cívica-ARI, Lía Rueda (PRO) y Paula Oliveto, respectivamente, junto con la vicepresidenta primera de la Legislatura, Carmen Polledo, y Francisco Quintana (ambos del PRO), que planteaba en sus puntos fundamentales la prohibición de cobrar comisiones inmobiliarias a los inquilinos y la fijación del 4,15% como monto máximo de comisión a percibir de los propietarios.

Sobre la base de estas propuestas, la Comisión de Legislación General emitió un despacho de mayoría que fue llevado al recinto, en tanto que el bloque del FIT elaboró un despacho de minoría.

La nueva ley
En su artículo primero, la nueva ley, que lleva el número 5359, dispone la sustitución del inciso 2 del artículo 11 (que enumera los derechos de los corredores inmobiliarios) de la Ley 2340, que quedará redactado de la siguiente manera:

“Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten. Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador”.

El artículo segundo establece la incorporación como inciso 7 al artículo 13 de la nombrada Ley 2340, correspondiente a las prohibiciones, del siguiente texto:

“Queda expresamente prohibido en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones”.

En virtud del artículo tercero, se sustituye el inciso 2 del artículo 10 (que enuncia los deberes de los corredores) de la Ley 2340, que quedará redactado de la siguiente manera:

“Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de estas. Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas físicas”.

En cuanto a los artículos cuarto y quinto, disponen la incorporación de sendos textos como incisos 8 y 9 del artículo 10 de la Ley 2340, el que originariamente constaba de siete incisos.

Así, el inciso 8 agrega, a las obligaciones de los corredores inmobiliarios, la de:  

“Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: ‘Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes’”.

Y el inciso 9 dispone, como nuevo deber:                  

“Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: ‘Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos que sean personas físicas. Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato’”.

La nueva norma establece además modificaciones a la Ley 1251, de creación del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), a cuyas funciones se incorpora la de:

“Ejercer el control del cumplimiento de las leyes locales que regulen aspectos vinculados a la materia locativa-habitacional y brindar asesoramiento descentralizado a propietarios e inquilinos”.

El debate
En su carácter de miembro informante, abrió el debate el presidente de la Comisión de Legislación General, Daniel Del Sol (PRO), quien consideró que “este primer paso es muy importante, ya que beneficia a miles de porteños, debido a que significará una reducción de la inversión que se hace al acceder al alquiler de un inmueble” y afirmó que “la regulación de esta problemática es una necesidad reclamada por la población”.

Seguidamente, Adrián Camps (PSA), después de señalar que el proyecto “es importante para un millón de ciudadanos que vive en la Ciudad de Buenos Aires”, historió sucintamente los hechos que antecedieron al tratamiento de la iniciativa.

Se refirió luego a la oposición por parte del Colegio de Corredores Inmobiliarios; en su refutación fue interrumpido varias veces por manifestaciones de la barra.

Entre otras cosas, adujo que “el contexto económico ha cambiado” y que “hay un verdadero auge del negocio inmobiliario en la ciudad”, de modo que “la situación no es comparable con la que existía cuando resolvieron cobrar dos meses a los inquilinos”.

A continuación, Laura Marrone (FIT) habló del despacho en minoría presentado por su bloque en el que, entre otras cosas, se propone que “las certificaciones de firmas sean gratuitas para los locatarios”; que se expidan “en forma gratuita los informes de dominio a los potenciales locatarios de inmuebles con destino de vivienda”, que “los inquilinos puedan respaldar su locación con un recibo de sueldo o certificado de trabajo” y que el Poder Ejecutivo implemente “un sistema de reemplazo de las garantías propietarias aplicable a los contratos de alquiler” para los trabajadores “no registrados o informales, monotributistas, cuentapropistas y todo aquel habitante de la ciudad que no tenga recibo de sueldo”.

Después, María Patricia Vischi (Suma +) afirmó que “legislar sobre estas cuestiones es imprescindible, en tanto y en cuanto no sea solamente un acto administrativo”, y destacó que “la solución definitiva merece un debate mancomunado entre las distintas fuerzas políticas”, y que “esto habla del derecho a la casa propia, de ser propietario”.

A su turno, Javier Andrade (FpV) manifestó que “hay cuestiones de fondo que tratar”, y puntualizó: “Por eso, hemos presentado varios proyectos que abordan estructuralmente la cuestión habitacional, no solo con relación a los inquilinos sino a la cuestión más general. En ese sentido, planteamos una Ley de Emergencia Habitacional”.

Discurrió que, “si en la Ciudad de Buenos Aires hay alrededor de 500.000 personas con problemas habitacionales y 250.000 viven en villas, creemos que el tema de los alquileres está incluido dentro de un problema mucho más estructural”.

“En ese sentido”, precisó, “planteamos la creación de una inmobiliaria estatal como una forma efectiva de que el Estado esté presente”.

Seguidamente, Hernán Arce (PS) expresó el convencimiento de que “este tema de los alquileres llega al recinto no necesariamente por una idea o iniciativa del Poder Ejecutivo”, sino “gracias al esfuerzo de las organizaciones sociales que vienen trabajando desde hace mucho tiempo para darle visibilidad al mandato constitucional de garantizar el derecho a una vivienda digna”.

En uso del micrófono, Gustavo Vera (BC) mencionó un proyecto de su autoría que, dijo, “tiene que ver con solucionar el problema de fondo, que es la regulación de las viviendas ociosas”, y puntualizó que “en este momento, en la Ciudad de Buenos Aires hay 350.000 inmuebles, de los cuales 320.000 son viviendas vacías que no pagan ningún impuesto adicional”.

Explicó que “en cualquier ciudad del mundo con alta densidad, los inmuebles ociosos tienen que pagar impuestos crecientes, cuyos fondos son destinados a abaratar los créditos hipotecarios en el caso de que estén vacíos” y que “en el caso de que se vuelquen a alguna función social, obviamente abaratan el precio de los alquileres por una cuestión elemental de oferta y demanda”.

A su vez, Gabriel Fuks (FNM) relató que “en los últimos años hemos visto florecer en los barrios del sur esas torres de baja calidad constructiva, que no sabemos para quiénes son porque la población de la ciudad no ha variado de los 3 millones de habitantes desde los años 60 hasta ahora”, y que, a su juicio, “son para poner en un mercado en el cual, con poca inversión, se generaba –o esperaba generar– una rápida ganancia con el mecanismo de alquilar muchos de estos inmuebles”.        

También se refirió a “la situación de gentrificación que produce la burbuja inmobiliaria a través de mecanismos no regulados de alquiler temporario”.

A continuación, Fernando Vilardo (AyL) fustigó “la mercantilización de la vivienda, que se ha profundizado y desarrollado a lo largo de los años”, de la que responsabilizó al Gobierno de la Ciudad.

Apuntó luego a “la problemática de los ingresos del asalariado” y se preguntó: “¿Cómo se puede debatir seriamente la problemática de la vivienda cuando el salario de los trabajadores no supera los 9.000 pesos?”.

Por su parte, Marcelo Ramal (FIT) anunció que votaría favorablemente el proyecto, pese a criticarlo severamente, porque “implica un pequeño alivio o pequeño paliativo, pero es un paliativo al fin”.

En otro orden de cosas, señaló que el propietario, “en el 75 u 80% de los casos, es un pequeño propietario” que “a lo mejor, tiene un departamento pequeño como ahorro”. Y se preguntó: “¿Cuántos jubilados hay en la ciudad que cobran, por la política de este y de anteriores gobiernos, 6 mil y pico de pesos por mes de jubilación y tienen un departamentito que alquilan, y que con el ingreso de ese alquiler redondean un ingreso que malamente les permite vivir?”.

Entre aplausos, dijo que “estamos, hasta cierto punto, en una pelea que no es de pobres contra pobres, sino de los más pobres contra los que son un poco menos pobres”, donde “el más pobre efectivamente es el que no tiene absolutamente nada y el que es un poco menos pobre es el que tiene un departamentito que alquila, pero ni uno ni el otro son responsables de esta situación de encarecimiento de la vivienda”.

Y remarcó que “la responsabilidad es de un gobierno que vende tierras públicas y que lleva adelante la especulación inmobiliaria que encarece el costo de vivienda con un ABL absolutamente extorsivo”.

Sin solución de continuidad, María Rosa Muiños (BP) juzgó “un poco pretencioso decir que esta es una Ley de Alquileres, porque en realidad está destinada exclusivamente a un punto”.

Observó que “este proyecto de ley, al establecer que exclusivamente el propietario es el que va a tener que pagar este mes de comisión, lo que hace es poner en evidencia que la parte débil en esta ecuación es el inquilino”.

Acto seguido, Diego García de García Vilas (CP) remarcó la “paradoja importante” de que, “independientemente de tener una población estable desde 2001 hasta la actualidad”, se da el hecho de que “la proporción de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires ha crecido considerablemente, en casi más de cien mil viviendas”.

Explicó que, como resultado, “había cada vez mayor cantidad de personas que necesitaban alquilar su vivienda y, a su vez, como correlato de esto, también una menor cantidad de propietarios”, de lo que “surge claramente que hay una concentración de esas viviendas en cada vez menos personas o menos propietarios”, lo que implica “una relación de hiposuficiencia en el poder de negociación de aquel que tiene que conseguir un domicilio para vivir”.

Siguió la extensa y conceptuosa intervención de Maximiliano Ferraro (CC), quien estimó que “tenemos costos de transacción altísimos en un mercado con demanda claramente creciente, que impacta en el precio y que genera una barrera de acceso para la vivienda y para dar una solución a los problemas habitacionales”.

Remarcó que, en la práctica, “los costos se trasladan a los inquilinos” y “no existen incentivos entre las inmobiliarias por competir por el precio”. Reveló que, “bajo el ropaje de los usos y costumbres, se esconde un acuerdo para cobrar la mayor comisión posible en el mercado inmobiliario a la hora de los contratos de locación de alquiler”.

Resaltó que “bajo esta nueva legislación, los dueños –que ahora deben pagar la comisión– tienen la posibilidad de comparar precios y servicios ofrecidos por cada una de las inmobiliarias y corredores”.

En ese sentido, expresó que “esta ley fomenta claramente la competencia en el mercado inmobiliario y hará que se celebren muchísimos más contratos de alquiler para solucionar los problemas de miles de ciudadanos”.

Después, Paula Penacca (FpV) pidió “algunas modificaciones e incorporaciones en el texto del proyecto de ley”.

Entre otras cosas, propuso considerar “acto discriminatorio por parte del locador, locadora y/o del corredor inmobiliario” a “la restricción de alquilar a cualquier persona por razones de etnia, nacionalidad, color de piel, nacimiento, origen nacional, lengua, idioma o variedad lingüística, convicciones religiosas o filosóficas, ideología, opinión política o gremial, sexo, género, identidad de género y/o su expresión, orientación sexual, edad, estado civil, situación familiar, trabajo u ocupación, aspecto físico, discapacidad, condición de salud, características genéticas, situación socioeconómica”, etcétera.

Las modificaciones no fueron aceptadas.

Cerró el debate Lía Rueda, quien resaltó que “este proyecto está en línea con un conjunto de políticas de vivienda que ya están en marcha”, y enumeró: “La urbanización de las villas de nuestra ciudad, el crecimiento exponencial de los créditos hipotecarios, la reactivación de la compra y venta de inmuebles y la reformulación del Procrear”.

Por otra parte, manifestó: “Este proyecto también es una muestra de nuestra firme intención de ir solucionando los problemas que nos fueron marcando los vecinos en estos años de gestión y permanente contacto con ellos. Es importante señalar que, a lo largo de este proceso, hemos escuchado a todas las voces en numerosas oportunidades. Se han dado intercambios fructíferos que han contribuido a que el texto que hoy estamos votando se convierta en una mejor ley”.

Finalmente, la ley resultó aprobada por 51 votos positivos, ninguno negativo y las abstenciones de Marrone y de Vilardo.