Ley de alquileres: ¿gran debate para 2022?

Según datos de la Encuesta Permanente de Hogares, el 19% de los hogares argentinos son inquilinos. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ese número asciende al 35%. El sector inmobiliario señala que la falta de propiedades que puedan ser ofrecidas en locación y el aumento de los precios de los alquileres en el arranque es culpa de la ley que entró en vigencia en 2020. Del lado inquilino presentan una visión diferente. ¿Qué se juega en la discusión?

La chispa se encendió en noviembre, en un acto por el Día de la Construcción: el presidente de la Cámara de Diputados Sergio Massa declaró que la Ley de Alquileres “fracasó” y llamó a discutir una nueva norma que brinde “certezas” para el propietario y “garantías y tranquilidad” para el inquilino.

El debate no tardó en estallar. Recapitulando: la ley que hoy rige el mercado de alquileres –la 27.551– entró en vigencia en julio de 2020 y estableció nuevas reglas para los contratos de locación, con cambios tan sustanciales como el plazo de estos contratos (que ahora es de tres años en vez de dos) o la actualización del precio (que se hace una sola vez al año según un índice del Banco Central; cuando antes el propietario podía imponer el régimen que quisiera, por lo general aumentando cada seis meses). La norma obliga además a los locadores a registrar sus contratos en la AFIP.

¿Cuál es el balance a un año y medio de su implementación? Por un lado, cayó la oferta: la mayoría de los análisis indican que, por temor a perder rentabilidad, muchos propietarios decidieron retirar sus inmuebles de la oferta de alquiler, lo que empujó los precios a la suba. Otro dato es que, ante la imposibilidad de actualizar el precio por doce meses, y la vigencia de los contratos por al menos tres años, los dueños “se blindaron” aumentando fuerte el valor inicial. Por último, de los cerca de dos millones y medio de inmuebles alquilados en el país apenas se registraron en la AFIP 140 mil contratos, lo que revela que seguimos estando frente a un mercado que se maneja con altas tasas de informalidad.

Massa no está solo: el flamante diputado Martín Tetaz presentó también un proyecto para modificar la norma con la meta –precisó– de que propietarios e inquilinos puedan tener “más libertad” para pactar el plazo y el ajuste de los contratos.

El sector inmobiliario no pudo estar más de acuerdo. “Se tiene que llegar a un balance: no puede haber un perjuicio de uno en lugar de otros”, dijo el secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Claudio Vodanovich. “Planteamos la necesidad de una reforma a esta ley o una nueva que no implique volver al régimen anterior. Reconocemos la buena intención que tuvo en su génesis, pero no tuvo el resultado esperado”, señaló por su parte el abogado, escribano, martillero, corredor público y director Ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) Mariano García Malbrán. Pero sus voces no fueron las únicas que sonaron.

“La mejor ley a la que pudimos llegar”

Del lado inquilino advierten que derogar la ley de alquileres supondría dar un inadmisible paso atrás en derechos adquiridos para la población que alquila, a la que de por sí le toca enfrentarse a un mercado súper asimétrico y resignarse a aceptar unas condiciones cada vez más difíciles de cumplir. El análisis de lo ocurrido con la ley es otro: el problema no es tanto que la ley no funcionó, sino que no hubo voluntad política de hacerla cumplir.

El referente de Inquilinos Agrupados Gervasio Muñoz asegura que los cuestionamientos a la ley no arrancaron con los dichos de Massa, sino que el sector inmobiliario quiere derogar la ley desde el momento mismo en el que se votó. “Pretenden dar de baja una ley que nos brinda la posibilidad histórica de regular un mercado que en la Argentina está completamente desregulado. La 27.551 se votó por unanimidad y la considerábamos la mejor norma a la que se pudo llegar en ese momento”, reflexiona.

Y prosigue: “Lo que ‘fracasa’ no es la ley, sino la política de vivienda del gobierno nacional. Basta mirar el número de contratos registrados para notar que hay una decisión de permitir la evasión del sector. Esta ley de alquileres es demasiado para un gobierno tan débil y con tan poca disposición a pelearse con sectores de poder”.

Desde esta perspectiva, el aumento de los precios se dio más que nada por una “sobrerreacción” del mercado. Y tanto ese problema como la contracción de la oferta podrían corregirse con otros instrumentos, por caso, una norma que grave con un impuesto a las viviendas ociosas. 

Lo que puede pasar

A pesar de los elevados porcentajes de población que, como señalamos en el encabezado de esta nota, es inquilina, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat (creado al asumir por Alberto Fernández y comandado hoy por Jorge Ferraresi) no tiene un área dedicada a atender la problemática de quienes alquilan.

“La ley no se puede derogar, porque si se deroga no habría marco regulatorio. Lo que en todo caso se tiene que hacer es modificarla”, explica Muñoz. Pero a la vez considera que, dado que el debate se puede dar recién a partir de marzo en el Congreso, y que teniendo en cuenta su composición no va a ser fácil que ambas cámaras acuerden una eventual modificación, no se trata de un cambio inminente. “La única verdad –concluye­– es que, a pesar de su incumplimiento, falta de control y deslegitimación, la ley sigue tan vigente como siempre”.

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