Edición impresa noviembre 2010 

LOS CONSORCIOS EN LA CIUDAD

De propietarios y administradores

 

Por Haydée Breslav para la Cooperativa EBC

En la ciudad, la relación entre propietarios (o inquilinos) y administradores no siempre es armoniosa, y en no pocas ocasiones puede constituirse en uno más de los problemas que afectan a los dos millones de personas que viven en consorcios. En este trabajo, el diputado Sergio Abrevaya explica el sentido y los alcances de la ley de su autoría que regula la actividad de los administradores, y la abogada Carmen Krifaton, de una asociación en defensa del consumidor, responde a las consultas más comunes acerca de este y otros temas que preocupan a los consorcistas.

El 5 de noviembre de 2009 la Legislatura de la Ciudad Autónoma, a partir de un proyecto del diputado por la Coalición Cívica Sergio Abrevaya, sancionó la Ley N° 3254, modificatoria de la 941 (que disponía la creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal).
La nueva norma establece, entre otras cosas, que la administración de consorcios no puede ejercerse sin la previa inscripción en ese Registro, crea nuevos mecanismos de renovación y remoción de los administradores e instituye un régimen de infracciones y de sanciones.
En una reciente entrevista con La Rayuela, el  legislador manifestó al respecto: “La ley surge de una larga y minuciosa conversación, durante el 2008, con una serie de organizaciones de consorcios, y trae dos elementos centrales: el primero es la posibilidad de sancionar al mal administrador, a quien hasta ahora nadie tenía ninguna posibilidad de denunciarlo y de quitarle la posibilidad de administrar”.
Y prosiguió: “La segunda herramienta de cambio es la posibilidad de la renovación anual del administrador con dos tercios de los presentes. En los reglamentos de copropiedad, está generalizado que se necesitan los dos tercios para poder removerlo; ahora se incorpora una nueva fórmula por la cual, salvo que ese reglamento diga lo contrario, si al año no reúne esos dos tercios, no renueva. Esto cambia notablemente el problema creado por los malos administradores”.
En ese sentido, y en una charla ante un auditorio de consorcistas y administradores, destacó: “Lo que va a hacer que la gente use la ley es que tenga un mal administrador; van a bajar con la ley en la mano a impedir una renovación de cualquier manera, por mandato o por elección, cuando sientan que la administración es mala”.
Acerca del objeto de la ley, manifestó: “En la Argentina, las profesiones o las actividades se tratan de regular para que exista algún standard de calidad; como la administración nunca tuvo regulación, por supuesto que [la ley] tiene un impacto muy grande”.
Señaló asimismo que “la Ley 941 era un registro voluntario, pero al no tener sanción  no podía regular la actividad”, y que “no hay ninguna actividad profesional que funcione sin sanción”. Afirmó que “el principio lógico” consistía en “cumplir con una serie de requisitos que construirían un standard de calidad”, y que “para que esto funcione se construyen las sanciones”.

Las consultas

La charla fue organizada por la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal de la República Argentina (ADEPROH). Según quienes la integran, se trata de “una asociación civil sin fines de lucro creada por y para propietarios y copropietarios”, que tiene por objeto “desarrollar un espacio común para todos los miembros de la comunidad consorcial”, y ofrece asistencia y asesoramiento individual y consorcial en temas jurídicos, notariales, contables y técnicos, entre otros.
La abogada Carmen Krifaton, que integra el plantel de profesionales de la institución, considera que la intención del legislador apunta a “otorgarles a los copropietarios mayor poder de control sobre la actividad de los administradores”.
Al respecto, informa que la falta de convocatorias a asambleas por parte de aquellos constituye uno de los principales temas de consulta, y que además “la gente viene a reclamar por problemas de liquidación de expensas, que muchas veces no son demasiado claras, y se cobran rubros que los copropietarios no saben a qué pertenecen”. Y subraya: “No olvidemos que el administrador está manejando fondos de terceros, es decir, de los copropietarios”.
El tema de las expensas merece especial atención: “Es un caso excepcional: como tienen carácter alimentario dentro de un consorcio, la ley prevé un procedimiento muy expeditivo, donde el juez solamente analiza el título que expide el administrador –y que dice que tal persona adeuda tanta cantidad de dinero en concepto de expensas por tales periodos–, le da la posibilidad al deudor de acreditar el pago, y en caso de que no lo haga inmediatamente dicta la sentencia de trance y remate sobre el inmueble”.
–¿Y qué pasa si el propietario es jubilado, por ejemplo?
–El juez no va a analizar circunstancias exteriores que no tengan que ver con el título, es decir, con el certificado de deuda que expide el administrador; si tuve un problema familiar, o no cobré la jubilación, o esta no me alcanza, eso no lo va a analizar. El deudor tendrá la posibilidad de iniciar una acción posterior por daños y perjuicios a quien sea, pero en el caso de las deudas de expensas que, como dije, tienen carácter alimentario, tampoco son compensables, es decir que el techo del departamento se me puede estar cayendo encima y tengo que pagar igual. La ley me otorga la posibilidad de reclamarle al consorcio por el arreglo de esos daños, pero a la vez tengo la obligación de contribuir al pago de las expensas comunes.
–¿En qué modifica la ley esta situación?
–La ley propende a la autoadministración, lo que en casos de consorcios chicos muchas veces es interesante, y tiende a que la gestión del administrador sea más clara. Son muchos los copropietarios que se quejan de que no lo es, o por lo menos no se ve reflejada en la liquidación de expensas, ni contable ni administrativamente. Es posible que una unidad funcional diga “en juicio” en la liquidación de expensas, y el deudor no sepa cuáles son los periodos que adeuda, cuál es el monto por capital y cuál el monto por intereses. En esos casos, en ADEPROH asesoramos al consultante y enviamos una carta documento al administrador pidiéndole nos detalle exactamente los montos y los periodos adeudados.
–¿Sobre qué otros temas consultan?
–Algunos de los principales problemas son los originados por daños dentro de las unidades funcionales, como consecuencia, probablemente, de filtraciones. También nos ocupamos de los temas relacionados con los vicios ocultos en edificios nuevos: la constructora presenta un proyecto y le vende a uno un departamento seguramente muy coqueto, pero con el tiempo y el uso adolece de una serie de vicios; sobre esto hay muchos reclamos.
–¿Cómo se resuelven?
–Por lo general, en el ámbito de las mediaciones. Para iniciar cualquier acción judicial ante un reclamo, se debe pasar por la instancia previa de la mediación judicial obligatoria, y en ese ámbito de diálogo entre las partes y el mediador se llegan a firmar acuerdos interesantes, tanto para la parte requirente como para la requerida, otorgándose concesiones recíprocas. Los centros de gestión y participación comunales también tienen servicios de mediación, pero no son vinculantes: esto significa que la concurrencia no es obligatoria, con lo cual si no concurro no pasa absolutamente nada.
–¿Qué puede decirnos acerca de la relación de consorcistas y  encargados?
–Sabemos que los encargados tienen un sindicato muy fuerte que pelea por sus derechos, y muchas veces obtienen hasta dos incrementos de haberes en un año –que no se condicen con el no incremento de los de otros sectores, o de los de jubilados y pensionados– y hace que en no pocas oportunidades solamente los haberes y aportes del encargado de un edificio lleguen a formar parte del 50 o el 60% del gasto total que tiene el consorcio por liquidación de expensas.
–¿Pero esos incrementos no se firman en paritarias?
–A las paritarias de los encargados, o del sindicato, les falta una pata, que es la asistencia de los copropietarios, que son los únicos que no concurren. Sí lo hacen los administradores que, si bien son los mandatarios del consorcio, no representan el interés de cada uno de los copropietarios.

ADEPROH

Funciona de lunes a viernes, de 11 a 19, en la calle Bartolomé Mitre 1711, piso 2, oficina 3.
Su equipo de profesionales atiende consultas en las áreas jurídica, contable, técnica, de mediación, etcétera.
Se recomienda solicitar previamente entrevista con el área correspondiente (4371-1450/2223) y concurrir con fotocopias del reglamento de copropiedad, de las últimas liquidaciones de expensas y de todo documento que se desee analizar.
También se reciben consultas a través del correo electrónico: adeproh@adeproh.org.ar.