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Desde las Comunas 11 y 15 de la Ciudad de Buenos Aires
 16 de julio de  2018
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Para facilitar el acceso al alquiler

Para facilitar el acceso al alquiler

La Mesa de Diálogo sobre Alquileres de Vivienda presentó al jefe de Gobierno de la Ciudad, Horacio Rodríguez Larreta, una serie de recomendaciones y propuestas orientadas a facilitar el acceso al mercado de viviendas en alquiler en el territorio porteño.

Para sus autores, esas propuestas y sugerencias “son el puntapié inicial para trazar un trabajo en conjunto entre gobierno y organizaciones, con el objetivo de elaborar políticas públicas consensuadas y basadas en evidencia”.

La referida entidad surgió de una convocatoria realizada por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y la Secretaría General y Relaciones Internacionales del Gobierno de la Ciudad a un proceso de deliberación pública sobre “cómo hacer que más personas puedan acceder al mercado de viviendas en alquiler en la ciudad de Buenos Aires”.

Según se informó, la Mesa se constituyó con la presidenta y vice presidenta de la Comisión de Vivienda de la Legislatura, Lía Rueda (Vamos Juntos) y Paula Penacca (Unidad Ciudadana), respectivamente; el presidente de la Comisión de Educación de ese cuerpo colegiado, Maximiliano Ferraro (VJ); representantes de la Subsecretaría de Integración Social y Urbana, el Ministerio Público de Defensa y la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, y miembros de la Cámara Inmobiliaria Argentina, el Colegio Profesional Inmobiliario, la Cámara de Propietarios, la Asociación en Defensa de Inquilinos, Inquilinos Agrupados y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), entre otras muchas organizaciones.

Durante las deliberaciones, que se realizaron entre noviembre y abril últimos, las problemáticas se agruparon en torno de cuatro ejes principales: derribar las barreras al acceso, promover mecanismos que faciliten la permanencia, diversificar el parque habitacional para incrementar el stock de viviendas disponibles y accesibles a los distintos grupos poblacionales que habitan la ciudad, y mejorar la institucionalidad y condiciones del mercado.

“La implementación de las propuestas en forma aislada puede devenir en el efecto opuesto al que se busca corregir o modificar”, advirtió la Mesa, para conceder a continuación que “esto no implica que algunas de las recomendaciones acordadas deban implementarse en lo inmediato y que podrían dar señales de progreso sobre el mercado de alquileres de vivienda en la Ciudad”.

Empero remarcó: “Estas recomendaciones en su conjunto, podrían tener un mayor impacto y sostenibilidad si logran integrarse en una política pública que brinde un programa que incluya soluciones a las barreras en forma conjunta”.

Sugirió además, después de la entrega de las propuestas,  “continuar el proceso de diálogo” y  “mantener el espacio de monitoreo, seguimiento y enriquecimiento de la implementación de las recomendaciones”, y reafirmó “la necesidad de lograr una política pública integral que contemple estas propuestas, que deben ser discutidas para avanzar efectivamente en garantizar los derechos de las miles de familias que necesitan alquilar para vivir en la ciudad”.

Derribar las barreras al acceso

Después de poner de manifiesto que, “en la actualidad, el mercado de alquileres presenta varias barreras al acceso que incluyen el pago del mes por adelantado, mes de depósito por año de alquiler, gastos de informes y certificaciones de firmas, entre otras problemáticas”, y “para mejorar el contexto de acceso a un alquiler justo”, la Mesa de Diálogo sugiere, en primer término, brindar en las Comunas el servicio de certificaciones gratuitas de firmas para contratos con fines de locación habitacional, lo que implicaría un disminución en el costo de entrada al alquiler, ya que los costos de las certificaciones, que muchas veces recaen en el inquilino, pueden ascender hasta $2.000.

En el mismo sentido propone expedir en forma gratuita los informes de dominio a los potenciales locatarios de inmuebles con destino de vivienda que lo requieran, lo que significaría una reducción más en el costo total de ingreso al alquiler.

En otro orden, y observando que en un contexto donde hay más demanda que oferta, los que necesitan alquilar una vivienda terminan teniendo que amoldarse a las condiciones impuestas por el mercado, la Mesa considera que es importante destacar la existencia de la Ley N° 5.261 y de la Ley Nacional N° 23.592, a efectos de prevenir y evitar actos discriminatorios por parte de locadores o corredores inmobiliarios.

En cuanto a las garantías, la Mesa plantea, por un lado, crear una normativa para que en toda publicación de oferta de alquiler deban publicitarse explícitamente dos o más tipos de aquellas y, por el otro, estudiar cómo mejorar la garantía del Banco Ciudad para que empiece a ser aceptada masivamente como una buena alternativa en el mercado, cosa que aumentaría las  opciones para locatarios sin garantía propietaria.

Asimismo, propicia la creación de un fondo que, aunando las fuerzas de inmobiliarias, gobierno y empresas privadas como las aseguradoras, sirva de seguro que cubra la falta de pago de alquileres y daños, reemplazando la tradicional garantía propietaria. Los inquilinos pagarán este seguro financiado en 12 cuotas, sin tener que presentar otro tipo de garantía y sin necesidad de realizar el depósito inicial.

Facilitar la permanencia

En la introducción a este ítem, la Mesa señala acertadamente que “a lo largo de los años del contrato aparecen distintas temáticas que pueden generar conflictos, como por ejemplo la atribución de responsabilidades ante una rotura, esfuerzos que tienen que hacer los inquilinos para lograr el pago a término mensualmente y disputas sobre el pago de los servicios e impuestos que le pertenecen a unos u a otros.

Para “mejorar el contexto de permanencia en un alquiler justo”,

la Mesa empieza por sugerir el desarrollo de una campaña en medios gráficos y audiovisuales sobre mitos, derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios, puesto que la falta de información certera puede llevar a que persistan usos y costumbres que no convienen a ninguno de los involucrados.

En segundo término, la Mesa propone crear un mecanismo de consolidación del ahorro para el acceso a un alquiler nuevo o la renovación del alquiler, en el cual el Estado participe del ahorro por partes iguales con el beneficiario, utilizando una herramienta en UVAs.

Cerrando este ítem, plantea estudiar cómo mejorar el programa Alquilar Se Puede y generar incentivos para que los propietarios registren allí sus inmuebles.

Diversificar el parque habitacional

Consciente de que “en la actualidad, existe un desbalance entre oferta y demanda” puesto que “hay poca oferta de inmuebles con tipología adecuada para el sector socioeconómico medio, medio-bajo, particularmente familias, lo cual dificulta el acceso al alquiler a una gran porción de la sociedad”, la Mesa propone “una serie de medidas que promuevan la construcción de viviendas” para esas familias o “la incorporación de inmuebles ya existentes que se encuentren vacíos por motivos diversos”.

Así, propicia en primer lugar generar un proyecto de ley que promueva la construcción de viviendas asequibles, teniendo en cuenta que el mentado desequilibrio entre demanda y oferta en el mercado de alquiler no tiene que ver con el hecho de que haya poca construcción de viviendas, sino porque la que se realiza está destinada principalmente a los sectores que permiten obtener mayores rentas.

A esos mismos efectos, y en el conocimiento de la existencia de inmuebles que no se colocan en alquiler porque su estado actual no los hace habitables, la Mesa recomienda el otorgamiento de créditos, por parte de la Ciudad, a la refacción de viviendas, a condición de su puesta en alquiler a familias acreditadas en un registro público a cargo del IVC.  

Por otra parte, sostiene que es necesario estudiar la situación actual de la vivienda ociosa en la ciudad, para delinear programas y propuestas con el objetivo de incorporar esas viviendas al mercado inmobiliario como pasibles de ser habitadas.

La última propuesta de este ítem apunta a mejorar los tiempos y procesos de aprobación de obras para transparentar y hacer más ágil el proceso de construcción o reparación de viviendas.

Mejorar la institucionalidad y condiciones del mercado

En este último tramo, y “en el marco de estos cambios, la Mesa sugiere que el Gobierno de la Ciudad ejerza mayor control y dedique esfuerzos para acercar a la población instrumentos que permitan acercarles sus derechos y obligaciones, además de eliminar mitos que dificultan la práctica del alquiler en el mercado”.

En ese contexto, un problema no menor es que no existe en la Ciudad registro alguno de contratos de alquiler con destino de vivienda, lo que permite  la falta de formalización, puesto que la mayoría de los propietarios busca no registrarlos para no enfrentar impuestos extra. En consecuencia, la Mesa considera conveniente el registro obligatorio y gratuito del contrato en AGIP, y sugiere contemplar el establecimiento de incentivos y castigos para que los propietarios se vean impulsados a cumplir con esa norma.

La siguiente iniciativa se orienta a desarrollar un Contrato Modelo de Alquiler para todos los contratos de locación destinados a vivienda que se suscriban en la Ciudad, y ofrecerlo en las comunas y en la página web del IVC, dado que la falta de información sobre obligaciones y derechos de propietarios e inquilinos puede generar situaciones donde se vulneren los derechos de ambos.

A continuación, la Mesa propone el uso de las Comunas y de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad para la mediación y el asesoramiento legal gratuitos, con el objetivo de resolver conflictos entre inquilinos y propietarios que, ya sea por mantenimiento del inmueble, daños, falta de pago, etcétera, derivan muchas veces en litigios innecesarios que implican grandes gastos para todas las partes.

Por último, la Mesa destaca la importancia de que el Gobierno vele por el cumplimiento de la Ley N° 5.115 sobre acciones especiales para personas con discapacidad, en virtud de la cual, en toda oferta de inmueble en alquiler se debe especificar si es apta para discapacitados, pero que en los hechos no se respeta.

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